REITs de crescimento

Atlanta42Dando continuidade a nossa série de estudo sobre os REITs hoje vamos dar uma olhada nos REITs de crescimento. Apesar do nome REITs de crescimento, eles na verdade não chegam a crescer como as ações, tanto que se olhar o LPA deles vai ver que estão bem distantes das ações, isso porque REITs são investimentos com foco em distribuição de lucros e por isso possui um crescimento muito lento.

Basicamente no mercado temos dois tipos de REITs de crescimento. Os que optam por um crescimento acelerado, normalmente bem fora do padrão normal, são REITs que costumam pagar altos yields e ainda sim possuem um crescimento elevado. E os que mantém uma taxa de crescimento constante, até mesmo nos momentos de crise, são geralmente REITs com yields e crescimento moderados.

Não precisa ser genio pra entender que os primeiros não costumam durar muito, e colocar capital neles é extremamente arriscado.

Altos yields e altos crescimentos

Como já vimos anteriormente é muito comum um REIT adquirir divida ou aumentar o capital na bolsa para conseguir dinheiro para novos investimentos. Isso ocorreu muito com os REITs de hotelaria que em 1990 saíram comprando diversos hotéis, alguns REITs como Starwood Hotels e Patriot American Hospitality adquiriram bilhões de dólares em novas propriedades aumentando rapidamente seus FFOs.

Aqueles investidores que entram nos REITs de hotel nos meados de 1995 e 1996 viram o seu capital crescer de forma exponencial, porém para aqueles que ficaram ou os que entraram alguns anos a frente amargaram ganhos pífios nos próximos anos. Starwood conseguiu se recuperar mas o Patriot foi um desastre e teve um takeover a um preço baixo.

REITs com esse perfil costumam entregar um yield de superiores a 6% e um crescimento superior a 6% como eles distribuem parte considerável dos lucros não conseguem fazer caixa para sustentar o crescimento, daí recorrem a capital externo. Geralmente são REITs que se alavancam em divida ou diluem em excesso os cotistas.

Altos yields e baixo crescimento

Temos aqueles REITs que costumam entregar um alto yield para o acionista, geralmente esses REITs não possuem um bom crescimento. Como investidor devemos procurar ativos que combinem retornos de yields e também de capital, não adianta o REIT entregar um dividendo alto se ele não cresce,  no final das contas você tende a perder em ganho de capital esse prêmio recebido nos dividendos.

Antes da crise de 2008 era possível encontrarmos REITs que conseguiam entregar 5% de yield e 6% de crescimento, de acordo com a NAIRET a média total de retorno nos REITs em 2010 ficou em 11,87%. Hoje REITs que entregam 7% de yield ou mais costumam apresentar um baixo crescimento, apesar de obter um alto yield o acionista fica com um crescimento de capital pífio o que acaba sendo pior que aqueles REITs mais moderados.

Yields moderados e crescimentos moderado

Os ideal nos REITs de crescimento são aqueles que independente dos ciclos econômicos conseguem entregar um crescimento consistente do seu FFO, Dividendos e Patrimonio. Por conta deles serem financeiramente fortes e com grande respeito no mercado conseguem acessos a créditos de forma bem mais fácil e em condições melhores.

Geralmente eles preveem um yield de 4 a 5% ao ano sem assumir muitos riscos e entregam um crescimento na faixa de 6 a 7%. Esses são os ativos que devem ficar no nosso radar, aliando a segurança com um retorno mesmo razoável.

Algumas características que podemos acompanhar nesses REITs  de crescimento são:

– Gerenciar as propriedades de forma a gerar valor para os acionistas.
– Acesso a credito fácil e baixas taxas, que permita um efetivo desenvolvimento de novos projetos que gerem valor aos acionistas.
– Balanço redondo e flexível nos momentos cíclicos.
– Foco num setor e com expertise em determinada região ou mercado.
– Uma política inteligente e conservadora de dividendos.
– Boa governança dos administradores.

Os Blue-Chips não terão todas essas caricaturistas ao mesmo tempo, mas a maioria desses atributos eles possuem. Vamos dar uma olhada em detalhes sobre cada uma delas nos próximos artigos.

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Reits de Escritório e Industria

IndustrialImage (2)Antes de escolhermos os ativos para montar uma carteira de REITs, precisamos de entender um pouco como funcionar esse mercado e conhecer as opções de investimento que teremos para escolher. Manter uma carteira bem diversificada e conhecendo cada ponto positivo e negativo dos setores é fundamental para obtermos o sucesso no longo prazo.

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Esse é o ultimo artigo onde mostraremos os REITs e suas categorias, já vimos até aqui:

Deixarei os títulos das categorias em inglês para facilitar aqueles que desejarem buscar alguma informação a mais sobre determinado setor. E também porque traduzir termos do inglês nem sempre acaba bem, basta olhar os títulos de filmes que temos traduzidos nas terras tupiniquins.

Office Buildings

commercial-2-barryspringerlaw.com_1Foram os primeiros tipos de REITs lançados no mercado. Historicamente esses REITs tem se mantido com um desempenho razoavelmente estáveis ao longo do tempo.

Uma característica desses REITs é que fazem contratos de longo prazo com os inquilinos o que dá uma margem boa de segurança para o fluxo de caixa. Diferente de alguns REITs industriais nesses geralmente nos contratos os gastos com serviços de utilidade pública, reparos e outras despesas ficam a cargo dos inquilinos.

REITs de escritório sofrem muito nos momentos cíclicos dos mercados, por isso é importante que o investidor ao analisar esses REITs não olhe apenas os contratos do REITs, mas avaliar o que o mercado vem oferencendo pelo custo do m2, além de observar as taxas de vacâncias.

Devemos olhar também a qualidade dos inquilinos e o quão diversificado é a distribuição dos contratos de aluguel do prédio.

O ideal é procurar REITs que possuam imóveis nos principais centros americanos como Manhattan, Boston, San Francisco, Los Angeles esses grandes centros oferecem uma barreira natural muito maior do que as áreas mais suburbanas.

Nesses principais centros as demandas, mesmo em momentos de recessão, tendem a ser maiores que as ofertas. Na grande recessão a recuperação dos REITs focados nessas áreas de escritórios premium foram bem mais rápidas.

Por exemplo Manhattan é um local tão povoado que dificilmente você encontraria uma oportunidade para levantar uma nova torre, o que torna as torres existentes no coração de Manhattan um ativo de altíssimo valor e cobiçado pelas grandes corporações do mundo inteiro.

Pelo fato da dificuldade de entrada de novas torres concorrentes naquela região acaba trazendo uma estabilidade no fluxo de caixa para o REITs que tem imóveis nessas metrópoles.

Lab Space

1431935592431Lab Space são laboratórios de pesquisas que são alugados para grandes empresas farmacêuticas, biotech, governos e entidades de pesquisa privada. O mercado fármaco é muito forte nos Estados Unidos o que oferece uma boa base de clientes para esses REITs.

Esses laboratórios são localizados próximos às faculdades. O número de inquilinos apesar de estar em crescimento ainda é bem menor que os outros nichos de mercado. Esses laboratórios são muito especializados e requerem inquilinos com pode aquisitivo. Muitas vezes uma vacância pode ser difícil de ser revertida.

É uma construção que fica obsoleta muito rápido e precisa de estar em constante melhoria. O fato dos inquilinos serem muito específicos acaba criando contratos de longuíssimo prazo o que é bom, pois garante aos fundos uma segurança no fluxo de caixa. Podemos citar dois REITs que são puramente de Lab Space: Alexandria Real Estate Equities e BioMed Realty Trust

Data Centers

FB_SERVER_040_x900Data Centers são o fenômeno recente nos Estados Unidos, desde 2004 o número de data centers na America vem crescendo na mesma proporção que a tecnologia vem se expandindo na vida das pessoas, a demanda por essas propriedades cresceu até mesmo durante a crise de 2008 e enquanto o mercado de vídeos on-line se mantiver nesse ritmo a tendência é que continue.

Pra quem não sabe o que é um Data Center, veja aqui. São construções especializadas e inquilinos são geralmente grandes empresas de tecnologia e telecomunicações.

Muitos desses REITs firmam contratos com essas empresas para fornecer toda a estrutura necessária para o funcionamento de um Data Center algo que eles chamam de “turn-key” com energia, refrigeração e fácil acesso aos gateways de internet, claro que isso é uma fonte de remuneração a mais para esses REITs.

O risco nesses investimentos são basicamente a criação de algum equipamento que reduza consideravelmente a necessidade de espaço para armazenamos os dados, convenhamos isso seria muito improvável, toda via muitos dos contratos realizados nessas propriedades são para empresas de telecom e de tecnologia, sabemos que os caixas dessas empresas são muito voláteis e qualquer mudança de tecnologia pode levar algumas a quebrar facilmente, além do fato de que muitas não possuam “credit rating” e que torna esses alugueis ainda mais arriscados.

Temos dois REITs que atuam exclusivamente nesse nicho: DuPont Fabros Technology e CoreSite Realty.

Industrial Building

O setor de REITs industriais se misturam um pouco com o que temos aqui como FIIs de logísticas, podem ser compreendido por propriedades como Centros de distribuição, Armazéns e pequenas fabricas.

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Diferente do que vemos no mercado de FIIs os REITs industriais tendem a ser menos voláteis do que os de escritório e apresentam um crescimento maior. Durante os momentos de recessão eles mantiveram mais estáveis.

Nesses REITs é muito comum eles investirem parte considerável do seu capital em investimentos no exterior, como principais mercados estão Europa, Asia e Mexico.

Uma vantagem desse setor de logística é que ele não precisa de grades capitais para construir e manter as propriedades. O principal risco desse setor é um declínio no cenário econômico dos Estados Unidos ou global, gerando um período de fraco comercio e importações. São REITs que possuem gestão muito ativa, e portanto devem ser acompanhados bem de perto.

Health Care

5333-hero-635x280Provavelmente essa categoria mereceria um post a parte, mas para não ficarmos nos prolongando muito sobre o assunto resolvi coloca-lo nesse nicho de industria. REITs de Saúde são especializados em vários tipos de propriedades, como asilos, centros médicos, escritórios médicos, hospitais de vários tipos e em alguns casos até laboratórios como discutido anteriormente. Os REITs não podem se envolver propriamente com a prestação de serviços realizadas nessas propriedades, mas na maioria dos casos eles alugam esses imóveis no modelo “triple-net”.

Apesar de serem REITs apoiados em um setor pouco cíclico, eles estão sujeitos a ingerência do governo, por exemplo em 1990 o governo determinou que muitos hospitais e centros médicos tivessem que reembolsar diversos pacientes por cobranças indevidas de alguns procedimentos, isso fez com que gerasse um debito enorme em muitos hospitais o que levou a vários inquilinos de REITs Saúde a ficarem com alugueis em atraso, a taxa de inadimplência disparou. O moral da história é que não importa para onde vá um governo sempre vai estar lá para te ferrar.

Um outro fator negativo nesses REITs é que suas propriedades geralmente são alugadas para um único inquilino, aumentando o risco em caso de inadimplência.

Um destaque especial nessa categoria seriam os REITs focados em asilos que tem se mantido incólumes diante dos momentos cíclicos da economia, isso porque esses nichos tem uma característica muito inelastica.

Outra fator favorável aos REITs de saúde é a dificuldade de conseguir alvará para realizar construções de novos desenvolvimentos. Desde de 2008 a oferta de novas propriedades na área média vem caindo enquanto que a demanda vem aumentando, na regra básica da economia quanto maior a demanda x oferta maior o valor do bem.

Self Storage

homeImage_bg_02Os americanos tem um costume histórico de guardar tranqueiras, quando essa “necessidade” de guardar coisas excede o espaço  da garagem a solução é alugar um Self-Storage.

Geralmente essas propriedades ficam localizadas nas periferias ou próximo aos parques industriais, seus contratos são de curta duração, geralmente de 1 mês e permitem que os inquilinos guardem além de tranqueiras, documentos, moveis, veículos e alguns até mesmo botes. Algumas empresas costumam alugar esses espaços para arquivar documentos entre outras coisas.

O mercado de Self-Storage sempre se manteve aquecido, de acordo com a Self-Storage Association em 2009 tinha aproximadamente 46.000 unidades que recebiam algo em torno de 22 bilhões de dólares. Temos 4 grandes REITs exclusivos de Self Storage que controlam cerca de 30% do total de unidades disponíveis nos Estados Unidos.

Hotels

12O mercado de REITs de Hotelaria são focados em fornecer hospedagem para empresas, viajantes e convenções. Além de hotéis muitos REITs possuem resorts em locais turísticos.

Esses empreendimentos geralmente oferecem uma barreira a entrada de novos competidores, devido ao alto custo de construção, das terras e a complexidade em gerenciar o negócio.

Em contrapartida são investimentos muito cíclicos, dependem das condições econômicas para manter uma boa taxa de ocupação. Como alternativa muitos REITs são bem diversificados tanto dentro dos Estados Unidos quanto em outros países.

A PricewaterhouseCoopers analisou a taxa de ocupação em 2007 que ficou em 63% e depois caiu para 55% em 2009. Acredito que esse seja um dos setores mais cíclicos de todos os REITs.

Para entrar nesses REITs é interessante observar o momento econômico e pegar um momento cíclico de baixa visando um crescimento e recuperação econômica no futuro.

É um setor muito cíclico e portanto não é uma boa opção para aqueles que são avessos à risco. Sabemos que essas tentativas dos investidores de achar o perfect-timing acabam sempre terminando mal. Todavia quando o momento econômico é propício esses investimentos oferecem retornos excelentes.

Conclusão

Agora conhecemos todos os principais setores disponíveis para se investir em REITs, sabemos que o mercado de imóveis como um todo sempre foram cíclicos, já passou por diversas bolhas e diversas quedas vertiginosas nos preços das propriedades, por isso acho importante na hora de montar uma carteira de REITs diversificar bem e entender cada ponto positivo e negativo dos mercados onde esses REITs estão inseridos.

De todos os tipos de propriedades que vemos até aqui, as que poderíamos classificar como mais anti-cíclicas seriam em ordem: Health Care, Self-Storage, Manufactured Home, College Housing, Lab Space e por fim os de Apartments.

Com isso finalizamos a nossa primeira parte de estudos, na próxima etapa já temos no forno alguns artigos voltados para analise do crescimento dos REITs, começando a aprender como avaliar essa classe de ativo.

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NYSE: Compras Dezembro 2015 – O

realtyDepois de estudar um pouco sobre o mercado de REITs, acho que estou no momento de dar o start na minha carteira. Já cheguei a fazer alguns artigos no blog sobre os REITs, veja aqui, tenho uns 6 artigos já engatilhados sobre o assunto, estou colocando no forno o sétimo e ao longo dos próximos meses vou publicando-os. São artigos mais voltados para analise e identificação de bons REITs no mercado.

Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.

Compra de dezembro de 2015 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Realty Income Corp  27

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Realty Income Corp – O

Não vou me aprofundar muito sobre a analise dos dados do Realty, porque ainda não lancei os artigos introdutórios sobre analises de REITs, mas vou falar do seu case e dar uma pincelada na parte de valuation.

Se você, como eu, é entusiasta de empresas de crescimento de dividendos. É mandatório, pelo menos olhar os 4 maiores REITs do género:

  • Realty Income Corp – O – Retail REIT
  • HCP Inc – HCP – Healthcare REIT
  • Omega Healthcare Investor Inc – OHI – Healthcare REIT
  • W P Carey Inc – WPC – Diversified REIT

Esses 4 REITs são campeões de crescimento de dividendos. Não fique surpreso, pois o mercado de REITs americano é repleto de REITs do género, chega ser impressionante um REIT como o WPC que paga dividendos crescentes, resultado após resultado, sempre retornando um valor superior aos acionistas, repetindo isso ininterruptamente desde 1998, isso mesmo… ele conseguiu crescer os dividendos por mais de 17 anos consecutivos.

Isso só deixa claro o buraco que existe entre os FIIs brasileiros e os REITs americanos, claro que temos que considerar as devidas proporções, pois os FIIs brasileiros são bebês ainda e os REITs americanos já estão na sua juventude.

Isso é para ilustrar o quanto precisamos de mudar nas nossas leis para permitir que os nossos FIIs cresçam, ou seja ainda temos muito caminho pela frente para chegar na maturidade do mercado americano.

Voltando para o que interessa. O Realty é um REIT de varejo e quem me acompanha sabe que tenho uma queda pelo setor de varejo, basta olhar a minha carteira de ações que está repleta de empresas ligadas direta ou indiretamente no setor. Nada mais obvio que começar a minha carteira de REIT com um focado no setor.

Realty é um REIT gigantesco com 4.473 imóveis espalhados pelos USA, ele tem presença em todos os estados do país. Você olha um REIT desse tamanho é pensa: “Deve ter uma vacância monstro” daí você entra no relatório dele e veja a surpresa: Vacância de 2%

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Além de ser bem diversificado geograficamente o Realty é bem diversificado em setores e em clientes, na imagem acima coloquei os 20 maiores clientes do fundo, essa diversificação é um dos fatores que permitiu ao Realty aumentar os dividendos ano a ano desde 2002. Ele superou a crise de 2008 que foi uma das maiores no setor imobiliário e mesmo assim manteve uma taxa de crescimento na distribuição de dividendos, isso mostra a qualidade de seus imóveis e de seus inquilinos.

Tenho optado tanto por REITs quanto até mesmo por FIIs que oferecem uma camada a mais de proteção nos momentos de crise, mesmo que pra isso eu tenha que sacrificar um pouco o retorno do capital. Optando por REITs não tão rentáveis quanto alguns pares no mercado, mas também ganho em segurança. Rentabilidade e segurança são palavras que não andam juntas.

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O Realty apesar de ser um REIT de varejo ainda possui imóveis industriais, escritório e agricultura. Esses setores não tem tanta expressividade na sua receita, mas é importante como investidor termos uma ideia do portfólio do fundo.

Para fazer a analise do valuation, estou utilizando o método de fluxo de caixa descontado. Existem outras alternativas para se analisar se um REIT está subvalorizado ou sobrevalorizado, porém eu optei pelo método de fluxo de caixa, pois do conteúdo que estudei ele foi o mais abordado pelos gurus, além do fato de ser bem mais abrangente e mais simples de usar que outros modelos.

Uma unica ressalva que você precisa ter ao utilizar o fluxo de caixa descontado nos REITs, é ao invés de pegar o LPA utilizar o FFO por ação, vou explicar sobre isso em artigos futuros sobre o tema.

Calculando o valor justo de Realty Income Corp (O) com esse último resultado cheguei no preço de R$ 56,45 o que daria com a cotação do dia uma margem de 13% considerando a margem de erro diríamos que ela está no seu valor justo. Utilizo o método de Fluxo de Caixa Descontado para avaliar as ações que realizarei aporte.

Eu pensei bastante quando fui fazer esse aporte, pois em se tratando de REITs o valor que você paga na aquisição influencia no final da sua corrida para a independência financeira. Vale lembrar que o mesmo não ocorre com as ações. Pelo fato dos REITs terem uma taxa de crescimento bem menor que as empresas, e o mercado de imóveis ser bem mais cíclico, precisa-se de ficar atendo para aproveitar as oportunidade que o mercado vai lhe oferecer.

Diante desse dilema, estava o fato do possível aumento da taxa de juros americano, está um rumor na mídia de que o FED irá aumentar a taxa agora em dezembro, eu sou bem cético quanto a isso, até porque a economia mundial não está tão bem quanto a americana, seria muito complicado para as empresas americanas que já sofrem sem o aumento do juros com o peso do fortalecimento do dólar frente a outras moedas.

Com o aumento do juro o dólar dispararia, o que afetaria negativamente grande parte das maiores empresas americanas. Portanto na minha visão, o FED não irá aumentar os juros nesse mês, todavia acredito que o mercado já tenha precificado um possível aumento, basta olhar as cotações dos REITs nesse ano.

Enquanto isso vou fazendo meus aportezinhos de leve e observando os movimentos do FED sobre a taxa de juros americana.

Pra finalizar deixar um alerta para a epidemia que estamos enfrentado no país, não deixem agua parada para podermos acabar com essas pragas:

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REITs de Varejo

REITsSeguindo nos nossos estudos sobre o mercado de REITs, onde vimos nesse artigo uma apresentação de algumas nuanças para o investidor, depois olhamos uma perspectiva dos REITs residenciais mostrando cada tipo de REIT dentro deste nicho.

Agora vamos falar dos REITs de Varejo, nesses REITs são focados em propriedades ligadas ao consumo. Nós temos nesse nicho três categorias, geralmente os REITs costumam possuir imóveis bem diversificados dentro dessas três categorias, tanto que nem destacamos aqui REITs puros em cada categoria.

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Deixarei os títulos das categorias em inglês para facilitar aqueles que desejarem buscar alguma informação a mais sobre determinado setor.

Neighborhood Shopping Centers

Nos Estados Unidos é muito comum pequenos centros comerciais que ficam localizados próximos às áreas residenciais. São geralmente conjuntos de lojas que possibilitam ao cliente entrar e sair rapidamente, muito comum encontrarmos nesses mini-centros drogarias, mercados, lanchonetes e uma gama de serviços básicos.

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É muito comum nesses REITs estipularem um aluguel mínimo e depois caso o inquilino supere as vendas acima do mínimo pagam proporcionalmente. Temos um FII apesar de não ser da mesma categoria, trabalhar de forma bem semelhante no brasil aplicando esse mesmo modelo nos alugueis, depois dêem uma olhada no MAXR11B.

Esses centros comerciais tendem a ser muito mais resilientes às recessões. A história já mostrou que a sociedade americana, mesmo nos momentos de grave crise, mantiveram o pode de consumo, claro que nessas fases alguns comerciantes acabam quebrando ou diminuem a expansão dos negócios, mas isso não tem desencorajado os investidores desses tipos de REITs.

O elemento chave nesses investimentos é sempre a localização. Um centro comercial localizado próximo às grandes áreas residenciais e oferecendo uma boa gama de produtos e serviços básicos, tendem a manter o ritmo mesmo em cenários adversos. Localização é um fator muito importante para todos os imóveis, mas nesse setor especifico de varejo é algo crucial.

Regional Malls

AR-141009944.jpg&updated=201410010803&MaxW=800&maxH=800&updated=201410010803&noborderSe os pequenos centros comercias provêem o básico e os Regional Malls são como os FIIs de shopping que temos aqui no mercado brasileiro, podemos citar como exemplo o PQDP11 ou HGBS11 eles tem mais escolhas de lojas para os consumidores e mais lojas de grife.

No mercado temos REITs que exploram pequenos e grandes shoppings, o sucesso está relacionado na capacidade desses empreendimentos de trazerem consumidores. Vale lembrar que os inquilinos de shopping pagam um valor bem superior ao aluguel pago pelos dos “centrinhos comerciais”, porém o poder de receita e consumo dentro do shoppings são superiores.

Nos Estados Unidos hoje tem aproximadamente 1.400 shopping, esses empreendimentos combinam um bom mix de lojas e adicionando atrações que tragam mais clientes, como teatros, cinemas, restaurantes e os quiosques, inclusive esses últimos são uma boa fonte de receita para os REITs, pois os REITS cobram um valor elevado por um espaço bem menor que o ocupado por uma loja.

Os shoppings como varejistas sofrem mais com os ciclos econômicos, para termos uma ideia em 2008 para 2009 as vendas nos shopping caíram de 4,5% a 9,5% e a taxa de ocupação no final de 2007 era de 92,8 e no final de 2009 caiu para 90,8%.

Factory Outlet Centers

Os outlets vem crescendo no gosto do povo desde 1990. Esses centros comerciais são normalmente ocupados por grandes marcas como Gap, Old Navy, Bass Shoes, Liz Claiborne, Polo Ralph Lauren.

GapOs outlets são localizados a alguma distancia das áreas mais populosas a ideia deles e dessas grandes marcas não é competir com seus clientes como os varejistas que estão localizados nos shopping. Geralmente eles ficam localizados bem próximo às áreas turísticas e tem um foco maior nesse publico.

A ideia dos outlets é vender um excesso de estoque, tamanhos que ficam agarrados ou produtos que já saíram da moda. Esses produtos são vendidos em um desconto de 25% a 35% do preço de varejo.

Embora a maioria desses outlets tenham desaparecido, alguns adquiridos, enquanto outros foram vitimas de uma má administração, essas propriedades tem perfumado bons ganhos ao longo dos anos, claro quando bem administrado.

Durante a grande recessão de 2008 os outlets perfuraram muito melhor do que os shopping, os americanos já gostam de uma barganha, mas particularmente quando se veem com dinheiro um pouco mais curto é natural a procura por alternativas mais em conta.

Tanger Factory Outlet é, se não me engano, o único REIT 100% focado em outlet. Ele foi o único REIT de shopping que aumentou o faturamento durante 2009 e fez melhor do que seus pares em 2010.

Outlets como são centrados em um único inquilino, e possuem um custo bem menor do que um shopping, os inquilinos acabam optando por construírem suas propriedades do que alugar. Por exemplo somente 8% das 1740 lojas da Target eram alugadas, vamos encontrar numero semelhantes em outros grandes varejistas como Wal-Mart, Home Deport, Best Buy, Fry Home Electronics e Bed Bath & Beyond, por isso acaba dificultando as opções de REITs dessa categoria.

Quando citei acima o único REIT focado em outlet não quer dizer que outros REITs de shopping não tenham unidades, por exemplo um dos maiores REITs americanos o Realty Income Corporation é dono de 2.496 de propriedades alugadas em formato “triple-net” muito comum nesse nicho de outlets, muito provável que algumas dessas unidades sejam de outlets.

No próximo artigo vamos dar uma olhada nos REITs industriais.

 

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REITs Residenciais

REITs residencialConforme vimos no artigo anterior, onde fiz uma apresentação geral do mercado de REITs nos Estados Unidos, agora vamos estudar um pouco cada um dos setores disponíveis par investimento.

Os REITs podem investir em diversos setores, podendo ser apartamentos, escritórios, parques industriais, fabricas, shopping, hospitais e muitos outros. Eles participam de cada um desses setores e cada tipo tem suas vantagens, idiossincrasias e ciclos. A dificuldade do investidor é decidir o peso que cada um desses fatores terá na montagem da sua carteira.

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O gráfico de pizza logo acima mostra os percentuais de REITs agrupados por valor de mercado representando cada setor.

Deixarei os títulos das categorias em inglês para facilitar aqueles que desejarem buscar alguma informação a mais sobre determinado setor, além do fato de que essas traduções sempre acabam muito mal, basta olhar os títulos de filmes que temos por aí rsrsrs.

Apartments

Antes de 93 e 94 quando ocorreu uma tsunami nos REITs residenciais, o setor tinha basicamente 4 grandes REITs de apartamentos: United Dominion, Merry Land, Property Trust of America, e South West Property. Depois de 96 o número de REITs residenciais cresceu para 30 algo bem diferente do que vemos no mercado brasileiro de FIIs que é dominado por escritórios comerciais e possuem muito poucos FIIs residenciais, por lá os REITs residências tem uma fatia expressiva do mercado.

Ao longo do tempo no mercado de REITs alguns desses continuaram a crescer, enquanto outros fizeram OPA ou fundiram com outros REITs, no final de 2010 tínhamos apenas uma dúzia de REITs nesse setor (não incluindo 3 focados em moradia estudantil) com um valor de mercado na casa de US$ 14,6 bi.

Esses REITs estão espalhados geograficamente pelos Estados Unidos e possuem na sua administração equipes especializadas em identificar áreas que possuam um forte crescimento da renda e da ocupação para desenvolver novos projetos habitacionais.

Essa disparidade nos mercado brasileiro vs americano, talvez se deva ao fato dos REITs poderem desenvolver esses projetos de construção, adquirir dívida e gerenciar essas propriedades por exemplo alguns REITs são especializados em comprar apartamentos em péssimo estado, pagando um valor bem abaixo do que é oferecido no mercado e depois vendendo-os com uma boa margem de lucro, seria algo bem próximo de uma construtora, porém eles lá são bem mais agressivos, ou seja, imagine uma construtura da bolsa porém tendo que distribuir 90% dos lucros.

Os dados do National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) mostram que os REITs residenciais desde 1986 mantiveram uma média de retorno na casa de 7,8% perdendo apenas para os REITs de Varejo.

REITs return

Vale atentar que a alavancagem nesses REITs residenciais são bem maiores que nos REITs comerciais, por isso eles estão ainda mais suscetíveis aos ciclos do mercado, como os ocorridos em 2001 a 2003 depois em 2008 a 2009. No meio de 2010 o mercado residencial nos Estados Unidos se estabilizou, exceto em algumas regiões especificas, até então o mercado vem mantendo um equilíbrio saudável da demanda com a oferta.

Manufactures Home Communities

Outra categoria de REITs residencial são os que possuem casas prontas, aquelas que são fabricadas emmanufacture home outro local e levadas as partes para um terreno afim de ser montada lá.

De acordo com o Equity Lifestyle Communities existe 50.000 condomínios com essas casas pré fabricadas e 19 milhões de pessoas vivendo nelas ou seja aproximadamente 6% da população.

Essas casas são muito mais baratas para se construir e atendem satisfatoriamente a necessidade de conforto de uma casa tradicional. Elas tem em média um custo de 10 a 35% a menos que as casas convencionais, sem considerar o custo do terreno.

O problema dessas casas modulares que a sua taxa de juros na hipoteca é um pouco mais salgada que as taxas das casas tradicionais, no Wall Street publicou que casas modulares tem taxas de 7 a 11% enquanto que as tradicionais estão a menos de 5%.

Podemos citar 3 REITs principais dessa categoria: Equity Lifestyle Properties, Sun Communities e UMH Properties.

Students Housing

374-312Essa categoria de REITs é uma das mais recentes a serem adicionadas na bolsa. As casas de estudantes são basicamente conjunto de imóveis que são alugados temporariamente para estudantes. Obviamente são localizados muito próximo às universidades.

Um conjunto de casas para estudante pode acomodar geralmente 1000 estudantes e tem um custo mensal médio de aluguel na faixa de $300 a $700 por cama.

Não precisa nem de dizer que é um baita nicho de mercado em constante expansão, pra termos uma ideia pesquisas nos USA indicam que teremos mais de 18 milhões de pessoas na faixa de 18 anos na próxima década.

Todavia nesse setor tem muitas concorrências, as próprias faculdades fornecem alguns espaços, mas geralmente conseguem atender uma parcela muito pequena dos alunos. Temos também o fato de que os estudantes podem se unir e alugar um apartamento e ratear o valor entre eles o que vai levar ao custo muito próximo do que temos nos apresentados nesses REITs.

É uma área com perspectivas muito boas de crescimento, mas com muita concorrência também.

Localização acredito que é o principal fator nesse mercado, conseguir morar em casas dentro dos campos ou o mais próximo possível é o combustível que pode motivar a pagar um prêmio por isso.

Esses REITs também podem se beneficiar de uma parceria maior com as instituições de ensino, como vimos no artigo anterior é possível firmar joint-ventures ou mesmo fazer aquisições de propriedades na instituição.

Podemos citar apenas 2 REITs nessa categoria: American Campus Communities com IPO em 2004, e Education Realty Trust com IPO em 2005.

No próximo artigo veremos o setor de varejo.

 

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